Saiba quais são as diferenças jurídicas entre condo-hotel, multiuso e multipropriedade
Provavelmente você já está familiarizado com o termo multipropriedade ou propriedade compartilhada. Mas, já ouviu alguém falar em condo-hotel e/ou propriedade multiuso?
Desde o início de 2019, quando a lei da multipropriedade imobiliária entrou em vigor, o mercado vem observando significativo crescimento no interesse de incorporadoras por esse tipo de empreendimento.
Especialmente no que se refere aos locais turísticos do país. A exemplo das regiões de Caldas Novas (GO) e a Ilha de Itaparica (BA).
A partir da regulamentação ficou mais claro o que pode e o que não pode ser feito. Porém, é preciso ter cuidado para não confundir um modelo com outro.
Quais são as diferenças entre multipropriedade, propriedade multiuso e condo-hotel?
Os três modelos possuem características muito semelhantes, mas tecnicamente são diferentes entre si. Vejamos:
1. Multipropriedade
A multipropriedade é, resumidamente, a divisão de um imóvel em tempo de uso. Essa definição foi estabelecida de acordo com a Lei Federal 13.777/2018, que atualmente norteia toda a figura da multipropriedade.
Além disso, está vinculada a empreendimentos hoteleiros e de lazer, mas pode abarcar outros produtos. A multipropriedade pode ser referente a outros estabelecimentos imobiliários, a exemplo de estacionamentos ou residências que não sejam hoteleiras, assim como vários outros tipos de bens móveis.
2. Condo-hotel
O condo-hotel, assim como o próprio nome sugere, é um hotel mantido em condomínio, destinado à venda. Dessa forma, a venda está atrelada a um investimento financeiro. Consequentemente, o investidor não busca ser dono do hotel, mas, sim, ter o rendimento que esse hotel vai trazer.
Isso quer dizer que, por estar atrelada à renda - e não a um produto imobiliário "puro" - essa figura precisa ser explorada por uma operadora hoteleira. O que faz com que o investidor não tenha direito a uso e gozo do imóvel, mas ao que a operação hoteleira irá auferir e distribuir em termos de resultados.
Por causa desse interesse e vocação atrelados ao rendimento, sem o direito de uso por parte do investidor, o condo-hotel é considerado um valor imobiliário e que está sujeito às normas da CVM (Comissão de Valores Mobiliários).
3. Multiuso
O primeiro passo é entender que a estruturação jurídica precisa ser pensada desde o momento da compra do terreno, de acordo com o produto que será desenvolvido.
Esse é um tipo de empreendimento que varia de acordo com a destinação. Por exemplo, pode ser um hotel, um shopping, uma torre de salas comerciais etc.
Se trata de empreendimentos únicos que possuem vários produtos imobiliários.
No que tange a propriedade multiuso, é preciso que o investidor/empresário esteja atento ao futuro, seja para atrair o público seja para atrair valor às edificações ou, até mesmo, para evitar que seja necessário doar uma parcela do terreno para o município.
Suponhamos que seja feita uma matrícula para cada empreendimento (uma para a torre, uma para o shopping e uma para o hotel). Ao realizar essas matrículas será necessário doar 20% da gleba para o município, caso o terreno não seja oriundo de prévio parcelamento de solo.
Mas não parece fazer muito sentido, certo? Isso porque os afastamentos a serem respeitados entre as torres são igualmente diferentes nas hipóteses de o empreendimento ser um só, na forma de multiuso, ou serem empreendimentos independentes.
É preciso entender que essa doação depende do tamanho do terreno, e do fato de ele ser originário ou não de um loteamento anterior. Não tem a ver com o tipo de empreendimento que será construído. Na verdade, é uma questão urbanística, relacionada à própria divisão da gleba e com as regras referentes ao parcelamento do solo.
Outro exemplo é a incorporação desdobrada. É preciso planejar o instrumento para poder, futuramente, e através das ferramentas jurídicas, ter liberdade para alterar a área sem a necessidade de anuência de todos os condôminos. O que aconteceria na hipótese de lançar um shopping e vender lojas nesse terreno, por exemplo.
É preciso avaliar todas as opções porque, lá na frente, o mercado pode mudar em relação à concepção inicial do produto. Existe uma série de questões relacionadas aos mecanismos jurídicos que trarão conforto, segurança e flexibilidade para o empreendimento e para o empreendedor.
A questão da propriedade multiuso está muito mais ligada ao planejamento do empreendimento, do que à sua estruturação. Levando em consideração que a norma a que se submete é a lei de incorporação imobiliária (Lei 4.591/64).
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